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Propriétaires et professionnels de l'immobilier anticipent une dégradation énergétique du parc de logements.
À peine lancé, déjà critiqué. Le nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE), entré en vigueur le 1er juillet 2021, subit les foudres des propriétaires et des professionnels de l'immobilier qui anticipent une « dégradation des classements énergétiques du parc de logements français ». « Le nombre de logements F et G (logements les plus énergivores) , impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est presque en train de doubler », affirme Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Avec la réforme du DPE, les passoires thermiques sont en réalité entre 7 et 8 millions, selon la Fnaim, l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et Plurience (les 13 plus gros acteurs de la transaction et de la gestion immobilières). Loin des 4,8 millions recensés en septembre 2020 par le ministère de la Transition écologique. Pourtant, selon le gouvernement, seuls 800.000 logements autrefois bien classés, devraient être rétrogradés au statut de passoire thermique et autant devraient en sortir. Pour, au final, avoir un jeu à somme nulle.
« Ce n'est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain », s'alarme Jean-Marc Torrollion. « L'ambiance est tendue chez les copropriétaires , raconte Christophe Demerson, président de l'Unpi. Les prix des matériaux augmentent à cause de la pénurie, les banques freinent des quatre fers, les travaux peinent à se lancer, le calendrier est impossible à tenir . Nous avons 7 ans pour rénover la moitié du parc privé ». Le ministère du Logement, qui sera en mesure « d'ici quelques semaines de partager des données fiables » sur son impact réel, défend son nouveau DPE, « plus fiable et plus complet » qui ne se base plus sur les factures d'énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l'isolation, type de fenêtres, système de chauffage...).
À l'instar du gouvernement, les professionnels de l'immobilier assurent vouloir pousser les Français à faire des travaux et saluent, en cela, le « succès » de Ma Prime Rénov' pour qui 500.000 dossiers ont été déposés depuis le député de l'année dont 430.000 ont déjà été validés. Mais ils estiment qu'elle est « insuffisante pour garantir la réalisation de travaux qui permettront d'améliorer le classement énergétique des biens concernés. Il faut booster à court terme des travaux d'ampleur. Cela représente un coût.» Le premier ministre a confirmé cette semaine que deux milliards d'euros supplémentaires - en plus de 2 milliards en 2021 - seront injectés en 2022 pour cette aide destinée à rénover les logements des Français.
Deux évolutions fiscales
Pour 2021, 1,3 milliard ont déjà été consommés mais cela ne représente qu'à peine plus de 3000 euros d'aide par dossier. Bien faible au regard du coût moyen que représente une rénovation globale, estimé à environ 40.000 euros. Et, avec le resserrement du crédit, de plus en plus d'acheteurs risquent de ne plus avoir les moyens de s'offrir un bien rénové. De quoi réduire le nombre de candidats pour des vendeurs qui, faute de moyens, devront de plus en plus se résoudre à céder leur bien. « Aujourd'hui, un acheteur a plutôt intérêt à acquérir un logement pas rénové quitte à payer une facture énergétique plus élevée et faire les travaux plus tard plutôt que de songer à acheter un logement rénové qui ne pourra pas être financé car trop cher », analyse Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome.
Pour remédier à cette situation tendue, l'Unpi, la Fnaim et Plurience font deux propositions au gouvernement: d'une part, doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, si le montant des travaux est composé de 40% de travaux énergétiques (dans le collectif et dans l'individuel); d'autre part, élargir le Denormandie dans l'ancien aux passoires thermiques pour éviter leur sortie du parc locatif. « Le projet de loi de finances 2022 doit sans délai intégrer ces évolutions fiscales pour permettre une rénovation des logements d'une grande ampleur », alertent les professionnels et les propriétaires.
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